התכניות להוזלת מחירי הדירות יעזרו, אבל רק בטווח הקצר

שתי תכניות חשובות נדונו בימים האחרונים בכלי התקשורת בנוגע לשוק הנדל”ן בישראל: הראשונה היא תכנית אפס אחוז מע”מ לרוכשי דירה ראשונה העומדים בקריטריונים ואילו השנייה היא מכרזי “מחיר מטרה”, שיהיו נמוכים ב-20 אחוזים ממחיר השוק. כתבה שפורסמה ב”גלובס” לאחרונה סיקרה את אישור התכניות בקבינט הדיור, בראשותו של שר האוצר יאיר לפיד.

מטרת הממשלה היא להקל על רוכשי הדירות הפוטנציאליים באופן משמעותי, ואכן נראה שהפעם הכוונות רציניות והממשלה תבצע את שתי ההחלטות שלה. הממשלה הנוכחית לא יכולה להרשות לעצמה לא לבצע את ההחלטות, אחרי שנים רבות שבהן לא בוצעו צעדים בעניין. ועוד באותו עניין, ראוי להזכיר כי באופן טבעי, גם שר האוצר וגם ראש הממשלה חושבים על הבחירות הבאות ומעוניינים לבצע צעדים משמעותיים שישפיעו לאורך זמן.

משנת 2007 ועד היום, נעשה מעט מאוד כדי לפתור את בעיית הדיור. מה שנעשה הוא העלאת המיסוי הישיר, שבלם והביא לירידה מסוימת במחירי דירות היוקרה. כך, ראינו השקעות של תושבים זרים שהופסקו בשנה האחרונה בגלל גובה מס הרכישה, מה שהביא להאטה בשוק היוקרה. עם זאת, השינוי לא חלחל מטה לדירות האחרות, ולא מדובר בבעיה של כלל ישראל.

הפתרון הטוב ביותר הוא לבנות עוד דירות ולהגדיל את ההיצע. בכל שנה קמות בישראל משפחות חדשות, ולזה יש להוסיף את שיעורי הגירושין הגבוהים שרק עולים – מה שמצריך עוד פתרונות דיור. בשנים האחרונות, התחלות הבנייה לא השיגו את הגידול בביקוש הנובע מתוספת התאים המשפחתיים בשנה.

גורם נוסף שיש לקחת בחשבון הוא הריבית הנמוכה ביותר שעליה החליט בנק ישראל. אגרות החוב עלו בצורה מטאורית בגלל המינוף הפיננסי ואין להן לאן לעלות, ולכן חשוב להבין – בלי לקיחת סיכון במניות, קשה מאוד להשיג תשואה על ההון. העובדה הזו דחפה את הציבור להשקיע בדירות, וזה מניב משכר הדירה סכומים גבוהים יותר בהשוואה להשקעות בבנקים.

“השוק השחור” שצפוי להתפתח

לתקופה קצרה, יכול להיות שהתכנית של שר האוצר לפיד (0 אחוז מע”מ) תביא תועלת. לטענת בנק ישראל, עלול להתפתח שוק שחור בתחום. אין לי ספק שזה יקרה, ואזרחים ירכשו דירות על שם הנכד או האחיין. לתקופה של שלוש-ארבע שנים הדבר עשוי להוריד את המחירים, אבל בתנאי שתיושם גם תכנית מחיר המטרה. כשמנהל מקרקעי ישראל יוציא למכירה מגרשים במחיר נמוך יותר, הדבר יועיל – ולמרות הגידול בביקוש, גם ההיצע יעלה. ברור ונהיר לכולם – ללא תכנית מחיר מטרה, תחול עליית מחירים ולא ירידה.

בכל מקרה – זהו לא פתרון ארוך טווח

מטרתו של משרד האוצר היא שלא ייווצר גירעון. בשנים האחרונות נהנתה המדינה ממיסים כמו מיסי שבח ורכישה, וגם מנהל מקרקעי ישראל לא הוריד את מחירי המגרשים. בסופו של דבר, אנו נמצאים אחרי למעלה משבע שנים של עליות מחירים, שלחלקן הגדול אחראית הממשלה שלא העניקה טיפול הולם לבעיה. ניתן לומר שההצעות ה”לא כלכליות” האלה, הן בגדר צעד ממשי. יש לבחון את התכנית למשך ארבע-חמש שנים, ואז לבדוק אם היא צלחה.

דרך פעולה נוספת

הפתרונות שהוצעו יכולים לסייע, אבל ברמה הרחבה יותר, לדעתי יש צורך גובר לעבוד בשיתוף עם הרשויות המקומיות וליישם תכניות פינוי בינוי ותמ”א 38. בגוש דן קיימות שכונות רבות שנבנו בשנות ה-50. יש לעודד תכניות התחדשות עירונית, המהוות תמריץ לדיירים וליזמים. הדבר זול למדינה, כי אין צורך בהשקעה מסיבית בתשתיות לעומת הקמת שכונה חדשה ובכל זאת ההרגשה היא שהנושא לא מקודם בכל הכוח. חלק מהטיפול בהיצע חייב להיות בפרויקטים כאלו, וחובה לשקול אותם בכובד ראש, מאשר להשאירם ברמת הדיבורים.

 / אין תגובות  / ב בלוג

הגב

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

*